财联社3月27日讯（编辑 李俊）上周五，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》（以下简称《通知》）表示，REITs发行范围将拓宽覆盖至商业地产领域。同日，国家发改委发布《国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236号，以下简称“236号文”）。

首次覆盖商业地产领域，一石激起千层浪

消息一出便激起了市场热烈讨论。据《通知》，为着力扩大国内需求，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

市场普遍认为这是房地产或实体企业的一个重大利好信号，也是在商业不动产领域迈出的一大步。值得一提的是，证监会副主席李超早在2022年12月的“首届长三角REITS论坛暨中国REITS论坛2022年会”中曾提及，将研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。有市场人士认为，这一拓展标志着房地产或实体企业的涉房资产融资终于“解冻”，有利于盘活资产，亦有利于注资到实体经济。

在项目发行条件方面，《通知》规定项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。同时，《通知》强调严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。

另外，在收益与规模上，申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。同时，可通过剥离低效资产、拓宽收入来源、降低运营成本、提升管理效率等多种方式，努力提高项目收益水平，达到项目发行要求。

值得注意的是，此次新政将部分类型基础设施的现金分派率要求进行了下调，非特许经营权、经营收益权类项目的最低现金分派要求从预计未来3年每年4%下调至3.8%，增多了可供选择资产。有市场观点表示，从技术指标上来看，收益与规模的标准不算过高，在多数国有资产有望达成的范围内，这也表明根据大量的市场信息和经验，发改委对于资本回报率、市场可接受的收益水平有了充分的把握。

服务于民生属性，完善我国REITs版图

此次，新政中明确将消费基础设施纳入REITs试点，充分体现了我国基础设施公募REITs市场服务于民生属性。中信建投指出，参照成熟的海外REITs市场经验，不可或缺的核心底层资产均为广义商业不动产，市值占比高达50%左右。

另外，在没有基础设施和新经济类REITs的时代，商业零售物业的规模和数量在海外成熟市场均大于其他类，而目前来看零售REITs的数量也位居前列。截止2022年末数据显示，美国零售REITs占14%，仅次于占比15%的基础设施REITs；新加坡零售REITs占20%，与工业REITs相当（20%），仅次于多元化REITs（22%）。

同时，据美国REITS协会数据显示，美国REITS基金投资于房地产的底层资产类别由2010年的9项增加至2022年16项。在规模大的同时，底层资产涵盖了居住型以及各类商业用地。具体来看，2010年零售商业地产市值占比29%，租赁住房占比17%，至2020年占比最高的基础设施为17%，工业用地11%，由于底层资产种类增多，租赁住房占比下降至14%。至2022年最新报告显示，基础设施仍然占比最高，但已下降至16%，而租赁住房占比减少至10%。相应增加的种类有购物商场、游乐场、个人仓储等。

商业不动产资产体量庞大， REITs市场扩容在即

复旦大学泛海国际金融学院院长钱军教授表示，相较成熟的海外REITS市场，此前我国以基建为底层资产的REITS收益虽稳定，但收益率较低。另一方面，我国基础设施公募REITs规模整体偏小，底层资产种类较为单一，已上市的公募REITs均以交通、园区、能源、仓储物流等基础设施为主，目前规模约860亿元。

然而，随着REITs试点范围进一步拓宽，中信建投表示，我国商业不动产的资产体量庞大有助于REITs市场的扩容。据共研网的数据，仅购物中心这一业态的存量面积就高达约5亿平方米，资产总估值达十万亿量级。优质的消费基础设施纳入REITs池中后，有助于REITs市场的扩容，进一步获得境内外投资人的认可。

结构化融资专家宋光辉对财联社表示，REITS基础资产扩容到商业房地产，对于房地产或实体企业是较大利好，有助于其盘活其涉房资产、商业物业，获取融资，资金回流至实体经济。同时，钱军教授指出，REITs的核心在于将多种资产进行打包，消化分散个体风险，使得投资组合只剩下行业和系统性风险，鼓励REITs底层资产多元化，扩大试点范围将也将阿婚戒房地产企业的资金压力，加速资金回笼。

从中长期来看，也有市场观点认为，消费场景升级和消费产品创新或将通过REITs提高租金的目标达成。 “消费REITs”在发行及运营中都对资产的收益水平提出更高的要求，将倒逼项目运营能力提高。同时，在收入端，一方面可以通过消费场景升级提高客户流吸引力，进而提高项目营业额，另一方面，也可以变相引入商业竞争，优胜劣汰，促使商户推陈出新，推动消费升级。在成本端也可通过科技赋能降本增效，进一步推动项目产品人性化、智能化。

此外，中信建投表示，新政的出台为运营类开发商和头部商贸零售类公司将带来利好，助力其拓宽融资渠道、优化资债结构，同时也将进一步提升相关房企的轻资产运营管理能力，加速推动其向资产管理的新发展模式转型。