注：10月9日，著名经济学家魏杰在成都的演讲中大篇幅讲了中国房地产的发展问题和未来趋势，本文仅摘取关于房地产发展的六个预判。

到目前为止国家这一系列对房地产的调控救市政策的效果不大，1到8月份的数据出来了，9月份的数据可能10月份以后才出来，三大指标仍然是负的，房地产投资增长是负的，销售额是负的，负 20%多，销售面积负 20%多，仍然起不来，应该是费了很大的劲，政策效果不是太好，既然有问题了，我们要不要思考一下房地产能不能启动起来？得要思考了。

从今年5月份我们组织了一个班子，差不多跑了70多个城市，对房地产做了一个预判，这个预判得了几个结论，这个结论还需要实践验证的，而且不但符合目前有人的想法，但是我觉得把这个预判和大家交流一下有好处，讲讲我们研究的结果，这个预判，供你们参考，虽然这个预判我估计有些可能实践要检验它的，但是大致上我们认为应该是正确的，哪几个预判呢？

第一个就是中国房地产市场发生了根本性变化。已经不是过去那种卖房市场，供不应求的市场，而且全国出现了房地产的急剧分化， 有的城市目前严重供过于求，有的城市可能是供求大致平衡，有的城市可能还出现稍微的供不应求，房地产市场出现分化了，朝着多元化方向走了，有的城市已经严重供过于求了，有的城市可能存在供不应求的情况，有的城市可能供求趋于平衡，这和过去市场发生了根本性变化。

确实我们判断房地产业重要的依据，市场变了就都得变，市场经济市场决定一切的，如果是那个地方已经严重的供过于求了，你怎么启动？启动不起来，你别在那吓忙活了，越折腾越麻烦，你像有的地方烂尾，我去看了一下，根本卖不掉，因为没人要你的房子，你给钱建完了就更泡沫，现在不建反而泡沫小一点，你继续给钱让他建， 全部建起来泡沫更大，市场是决定一切的，市场经济的关键是市场， 中国房地产市场出现根本性的变化，我们要认识到这个问题，而且市场分化很厉害，有的严重供过于求，有的还有一些无供不应求，有些已经供求趋于平衡，市场变化了，我们政策得变，既然已经市场饱和了，供过于求你还刺激干嘛？怎么刺激？市场是一切问题的根本，这个要点一定要建立起来，不敢盲目的认为只要我们把钱砸下去就会起来，起不来了，已经严重供过于求了。

有的县城我们去跑，我看那个房子根本不可能有人买了，怎么可能？这种地方你继续贷款给钱，继续搞泡沫更大，继续老百姓买它，继续买房，那老百姓负债更高，市场变了是前提，我们得认可这条才行，这是第一个我们的预判。

第二个预判就是过去房地产这种发展模式，就是高杠杆高周转， 是以快销售为基础的。

高杠杆敢借钱，而且能很快周转的原因是很快就销售了，房子没有建完就销售了，所以搞高杠杆高周转，这个快销售是基础，一旦销售不畅这个模式就运转不下去了，而现在我们的企业恰恰是销售出问题导致高杠杆运转不了，不是没有钱，是没有市场了，我们研究过恒大，恒大之所以出现流动性问题也就是房子卖不掉了，房子卖不掉高杠杆高周转就出问题了，不是因为没有钱的问题， 是房子卖不掉导致高周转高杠杆运转不下去了，那你如果给他继续给钱，没有市场不是更麻烦吗？那就泡沫更大，所以一定要注意到这种高杠杆高周转是以快销售为基础，一旦销售出了问题这个模式运转不了的，你允许给他给钱也运转不了，因为基础是市场，市场没了他就没有办法搞高杠杆高周转，我们研究了 20 多家企业，这个顺序是先没有钱了还是先没有市场了，研究发现基本都是先没有市场后来才没有钱了，资金回笼不过来，所以那停下来了，是市场出了问题，不是没有钱。

千万不要救有些企业，救不起来的，你把钱给了他，房子建起来，仍然卖不掉，所以不是流动性问题，是市场出问题了，老讲流动性问题，实际上是市场出了问题才导致流动性出了问题，这个观念一定要建立起来，不然我们越砸钱拖累越大，因为没有市场了，你要继续维持的话，再砸钱没有用的，钱砸的越多可能拖累越大，这是所谓的第二个预判。

第三个预判就是房子有双重属性，一个是消费属性，一个是资本属性，消费属性是用来住的，资本属性他该增值保值，就是房子和别的消费品不同的地方，别的消费品只要一买就便宜了，汽车一过户就便宜了，房子不是，有时可能消费中还会增值的，所以有双重功能， 但这个双重功能是以消费属性为基础的，有消费属性才有资本属性， 没有消费属性就没有资本属性了，所以人们买房子无非是两个目的，一个是住，一个是投资。

过去我们消费者中间一大块以为是投资原因引发的市场，因为都知道未来大家都要买房子，我先买了过几天卖了， 购房者一部分人是冲着资本属性来的，大量买的人是冲着资本属性， 一旦这个地方房子没有消费属性了，资本属性就没有了，所以未来投资者就不买房了，房地产市场一下萎缩下来，萎缩的很厉害。

而且原来想冲着投资去买房的人基本砸在手里了。现在大家知道我们没有钱， 一个很重要的原因是房子给套住了，原来想买上三套，过两天一卖就赚大了，现在都卖不掉了，关着门问，结果导致房地产市场一大块需求萎缩了，投资需求萎缩了，投资需求萎缩，过去有的地方投资需求占的比重很高的，一下子反过来推动房地产市场的进一步萎缩。这个互相的连带效应很强的。

最近我到佛山调研，那是经济发达区域，二手房跌的很厉害，已经跌破原来新房买的价格了，几乎好多家买了好几套，那你想想他一看卖不掉，新房不可能再买了，所以最近佛山成 了房地产跌的最厉害的城市之一，原因是原来大家买房的时候更多冲着资本属性来的，结果消费属性失去以后资本属性没有了，大家都不买房子了，房子一下降下来了，销售和价格都降的很厉害，中国过去冲着资本属性买房子的比例是很高的，尤其是经济发达区域很高的，现在没有资本属性了，所以拖累我们最厉害的地方也是这些地方，所以估计有一些地方可能会较长时间被拖累住，这是所谓的第三个预判。

第四个预判就是从 1到8月份的数据来看，我们国家房子的大部分已经丧失资本属性了，只有极少数稀缺性的优质房子才有资本属性.因为只有稀缺性、优质的房地产未来才有价值，大部分房子没有投资价值，只有消费属性了，这个大家心里一定要明白的，不要认为持有房子就赚钱的，不一定的，因为他只有消费属性，没有资本属性了，这是所谓的第四条。

第五个预判就是房地产企业将出现大面积的分化了，就是有的房地产企业将离开这个产业了，因为这个产业严重过剩了，离开了，剩下的房地产产业也要发生投资方向的变动，因为未来房地产包括三个分支行业，第一个叫建设不动产，就是盖房子了，把房子盖起来，叫建设不动产，第二个叫管理不动产，你像现在的物业公司就是管理不动产的，我们国家十几家企业在香港上市就是物业公司上市的，这部分企业要扩大，不仅要管理不动产，还要为人服务，你管理不动产，知道这里住的谁，要给不动产背后的人服务的，有的小区搞医养投资就是这个原因，我不仅管不动产，还要为不动产里面住的人服务才行，都叫管理不动产这个行业，会进一步扩大的，会产生一些优质性的房地产管理公司来取代劣质的，那个优质的一定要为人服务的，不仅管不动产，还要为人服务的，这是第二个行业。

第三个行业就是叫金融不动产，就会出现一个重要的行业，金融不动产，这个时代已经到来了，为什么？因为好多人买了房子，本来想投资，结果卖不掉，怎么办？不能损失太大了，有人帮你经营，把房子委托给他，他帮你经营，将出现庞大的经营不动产的行业，是很大的，你们到欧洲去看，咱们中国叫民宿酒店，错了，叫家庭酒店比较好，民宿酒店档次有点低，就是家庭酒店，欧洲多的是，在网上订好把钱一交，人家把密码给你，你直接就住了，人家管理很清楚的，到期了你一走人家把密码一改第二个人就来了，酒店住起来，一家人住家庭酒店最好，既便宜又自由，很多人愿意选择它，你注意搞所谓酒店的人都不是房子所有者，是帮人经营的，把大量的不动产收集起来接受委托，把它作为酒店经营，叫经营不动产。

现在24小时店很发达，我觉得24小时店家政都可以不要了，有哪个东西就很舒服，随便要什么都可以买到，欧洲很多，你像匈牙利我去看，走一段路就有一个，一般都是中国人办的，以温州人为主，因为那个房子是公司租给他的，不是他的，这些所谓商业地产都被公司租赁了，然后租给你经营 24 小时店，背后的企业是什么呢？是经营不动产的企业，他也不是房子所有者，受人委托帮人家经营的，所以既包括一般的房子也包括商业地产，都能走向经营性不动产，这个国外先例很多了，中国现在到那个时间段了，原因是很多人的房子买了卖不掉，投资属性没有了，那不能损失很惨，就委托别人，让别人去搞了，最近我们到旅游性的县级市去，当地人告诉我说他们这个地方买的房子很惨，委托别人 50 年收回成本，50 年后才能收回来成本，那告诉我说能收回来一点就是一点，一点收不回来不是更麻烦吗？能收一点是一点嘛，这种行业会发展起来了，有人帮助你搞这个事，国庆节之前我们住在峨嵋山，好多民宿酒店的背后不是所有者经营的，有专门的公司运作，只要你把房子给我，咱们谈好价格，咱们怎么分成，我来帮你经营，一大堆都这样，出现新的一个公司了，以经营不动产为核心的公司产生了，这未来是一个大行业。所以房地产未来包括三个行业，建设不动产、管理不动产，经营不动产，现在这是一个方向，房地产企业要跨境经营很难，只有自己调整。我们期望在中国出现经营不动产产业的产生，为弥补我们房地产目前的压力。这是第五个预判。

第六个预判房地产再启动都不会恢复到过去的辉煌了，它对就业增长、地方政府的贡献不可能达到过去的状态了，这个是不可能了，我们寻找新的产业代替它。

房地产业对我们的就业增长，地方政府增长的贡献不会像过去那么高，要有别的产业代替房地产的功能才能保证中国经济持续发展，所以最近在研究什么呢？谁来代替房地产一部分的功能，房地产可以永远存在，没有问题，但是他的功能不会这么大，谁代替他有这么大的功能？我们正在研究。

房子大家都需要，你找到一个大家都需要的产业，你像医疗健康，病人要，不是病人的人不要，房子都需要，医疗不是都需要，但最好不要需要它，那就琢磨一下，进口替代能不能代替？我们生物医药，医疗设备都是进口的，能不能变成自己生产，代替房产的功能，这个会不会啊？就开始研究了，所以目的研究的方向不是怎么启动房地产，是研究谁代替它，哪些产业共同代替它是主要内容，这是我们目前考虑的，房子是所有人都需要的消费品，哪一种产业是大家都需要的消费品，而且确实有这个功能，就需要研究，所以重点不是怎么保证房地产过去的辉煌，不可能了，慢慢选择代替的产业，我们选择这个产业慢慢代替房地产的产业时间不可能太短，最少需要 5 年时间，房地产脱离我们最少得 5 年， 只有找到了代替的产业出来了，我们的经济才能逐渐恢复常态。

大家要有思想准备的，别异想天开很快就好了，不可能的！一个很艰难的过程，选择新的产业代替他是艰难的过程，我们做一个重要的事，在选择哪些产业逐渐代替房地产，来完成房地产对我们就业、增长和地方政府收入的贡献，来实现这个过程，最少需要 5 年时间，这就是房地产目前的几点预判，供你们在座的参考，你们有的不是搞房地产，但是有房子投资，也要思考这个问题，对中国经济艰难的情况要有思想准备的，别想的很快，一出招就见效，不可能，最少需要 5 年左右时间的完成。