普洛斯青岛前湾港国际物流园内一家跨境电商客户库内实拍图（拍摄于2024年6月）

在利率不断探底的变局中，公募REITs以其稳健、分散的特性成为资金配置的破局利器。中金普洛斯REIT凭借其在仓储物流领域底层资产的分散化和卓越的运营管理能力，在抵御波动的同时更有能力积极回馈投资者。据悉，截至2024年底，中金普洛斯REIT自2021年6月上市以来已完成了10次分红，而就在今年3月28日，该基金于2024年报披露日发布了 2025年第一次分红公告，历史累计分配金额即将达到11.26亿元。

低利率时代突围，中金普洛斯REIT可供分配现金分派率5.47%

去年三季度末开始，固收市场利率快速下行，10年国债利率从2.24%最低下降至1.595%，目前尽管反弹回1.8%附近，但仍处于历史较低水平。在此背景下，稳健低波的资产收益空间逐渐逼仄，低利率环境下，以提供持续稳定现金流为亮点的公募REITs比价优势明显。例如，中金普洛斯REIT的底层资产运营表现稳中有进，2024年期末平均签约出租率超过90%，加权平均剩余租期约547天，租金收缴率99.70%，带来不含税的有效平均月租金单价为35.74元/平方米，核心指标优于行业均值。

落到具体的回报率水平来看，2024年银行理财产品的平均收益率为3.36%，据兴业证券数据统计，去年公募REITs整体年化收益率为12.3%，远高于债市指数的年化收益率7.6%，已经接近于沪深300指数的年化收益14.7%，但是从波动率来看又仅有10.0%，远低于权益市场的年化波动率21.3%。

相较于公司分红和封闭式基金分红，公募REITs分红基础不仅包含利润，还包含折旧与摊销、调整项。2024年公募REITs向投资者累计分配金额87.34亿元，其中仓储物流公募REITs分红频率较高，单只产品平均分红次数达3次。而中金普洛斯REIT于2024年分红四次，期间累计分配金额约3.67亿元，分红次数和金额从整个市场来说属于佼佼者。

按照中金普洛斯REIT发布的最新分红公告，以2024年12月31日为收益分配基准日，进行2025年第一次分红，计划分配金额约9,594.43万元。待最新的分红完成，中金普洛斯REIT累计分配金额将超过11亿元。中金普洛斯REIT2024年度年化可供分配现金分派率约5.47%，高于同期国债及银行理财收益。

作为连接资本市场与实体经济的重要纽带，公募REITs依托旗下基础设施资产在助力企业客户增效提质的同时，也为投资者提供更稳定的收益。本次分红完成后，中金普洛斯REIT自2021年6月上市以来已完成了11次分红，累计分配金额约达11.26亿元，历史年度分红比例近100%。

解码仓储物流REITs如何实现低波抗风险

据了解，从整体趋势而言，REITs与股市、债市、商品等大类资产的相关性均在0.3以下，因此可以起到作为多样化资产分散投资组合风险的作用。中证REITs指数与10年国债收益率呈现相反走势。而REITs与权益市场的表现则呈现阶段性的相关性，2024年下半年之后公募REITs表现与权益市场出现分化，走势好于沪深300。这与底层资产分散起到的抵御风险特性有关。

中金公司研究报告亦指出，上市仓储物流REITs经营韧性整体好于市场预期，或得益于主动管理能力及部分关联大租户稳定性。结合估值性价比，可持续关注头部运营商以及关联租户稳定性较强的项目配置机会。

以国内仓储物流类公募REITs中资产规模最大、资产数量最多和分布最广的中金普洛斯REIT来看，该基金持有10处仓储物流园，建筑面积合计约115.66万平方米，分布于全国五大经济圈的7大城市，高效服务于生产型供应链、生活消费类供应链和进出口贸易三大领域，助力中国市场的内循环和出海国际市场的外循环。去年三季度，中金普洛斯REIT持有的普洛斯淀山湖物流园有序完成替换租约签约，体现出原始权益人兼外部管理机构普洛斯的主动管理能力。因此，中金普洛斯REIT无收入占比超10%的单一大租户，收入来源分散度相应提高，抵御风险能力增强。

截至2024年报告期末，中金普洛斯REIT持有的仓储物流园服务的租户共计70个，其中前五大租户租金收入占比为28.09%，底层资产多区域布局、多资产组合、多元化租户结构的优势在报告期内得到进一步夯实，有利于其中长期业绩表现。据其年报数据显示，2024年中金普洛斯REIT基础设施项目租金及物业管理服务费收入约4.50亿元，剔除公允价值变动损益影响后的息税折旧摊销前利润（EBITDA）净利率67.07%，经营表现稳定。

提振消费下仓储物流需求增长，政策助力REITs市场扩容

全国政协委员、上海证券交易所总经理蔡建春于两会期间公开表示，为了更好发挥REITs市场盘活存量资产、扩大有效投资的功能，蔡建春建议，首发与扩募并重，“双轮驱动”市场扩容。证监会也表示，后续将结合市场发展情况深入研究相关建议，为REITs市场引入更多长期资金，促进REITs市场的健康发展。

2024年，中国公募REITs市场扩容与扩募并行，总发行规模已超过1,500亿元。作为“双首批”REITs、上交所首支仓储物流REIT，目前中金普洛斯REIT流通市值近60亿，是仓储物流类公募REITs中市值最大的一支。截至去年年底，其96.16%的份额由专业机构持有，以长期资本为主。

在去年上交所的视频节目中，普洛斯中国高级副总裁、资本运营负责人杨敏曾表示：物流是实体经济的“筋络”，联接生产和消费、内贸和外贸，仓储则是物流的必要载体，是支撑实体经济的重要基础设施。中金普洛斯REIT投资人主要包括保险机构、券商、资管以及银行理财等，资本最终都来自于社会大众。所以，相当于通过REITs平台，向社会大众募集了资金，又投向了实体基础设施，最终服务于社会大众每一天的衣食住行。公募REITs扩募机制的建立，对打通企业投融资良性循环、优化公募REITs产品投资组合、提升公募REITs市场规模等具有重要促进作用。

3月16日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》，其中提出更好统筹投资和消费，扩大消费基础设施、消费服务功能提升类、消费新业态新模式的有效投资，推动实现投资效益提高和消费扩容升级的良性互促。随着大力提振消费、多渠道促进居民增收、加快建设现代化产业体系等举措纳入2025年政府工作任务中，仓储物流租赁市场有望迎来需求进一步增长。

作为公募REITs中的佼佼者和仓储物流的领军者，去年在上海市国际股权投资基金协会主办的“2024年第二届中国不动产基金投资管理年会”上，普洛斯凭借卓越的资产投资与运营管理表现，斩获“SHPEA 2024年中国不动产投资与管理奖”榜单中“最佳不动产资产管理机构”、“最佳仓储物流投资管理机构”、“最佳REITs资产管理机构”和“最佳ESG投资管理机构”四项大奖。