2024年，中国金茂（00817.HK）以产品力提升为抓手，交出了一份“有质量的增长”答卷。

3月25日，金茂公布了2024年全年业绩。报告期内，金茂实现销售金额983亿，排名第12位，稳居行业第一梯队；回款高达970亿，回款率达到99%。由于坚持高品质定位，金茂住宅公寓平均签约单价约2.2万/平米。

此外，金茂2024年通过组织架构优化、强运营策略及精细化管理等举措，盈利能力进一步增强。财报显示，2024年金茂净利润达到10.65亿元，同比增长115%；若未计及投资物业公平值亏损的核心溢利为13.33亿元，同比增加120%。

“中国金茂计划通过资产转化、改善利润率、持续加强管理架构和效率及营运杠杆，以提升股本回报率，这些举措将有助于公司实现长期增长。”花旗发布的研报指出。

（中国金茂2024全年业绩发布会现场）

精准投资 做优增量

在复杂多变的市场环境下，金茂通过一系列经营管理举措，在2024年实现了经营质量的显著改善，展现了强大的抗风险能力和可持续发展潜力。

2024年，金茂将“强运营”作为年度战略重点，通过精准投资、动态供货与销售去化三大抓手，实现现金流安全与规模效益的平衡。

尤其是在投资方面，金茂坚持双聚焦策略，确保“投一成一”，2024年精准获取22个优质项目，一线、二线城市货值占比99%，且均位于核心区位，府系/璞系项目货值占比65%。

截至2024年底，金茂未售货值约2800亿，货值可充分支撑公司未来经营需要；63%集中在华北及华东等经济发达区域，87%位于一二线城市，未售货值结构较好。

于2025年，金茂在土地市场继续发力，前2月土地款投资高达189亿，核心城市投资占比进一步提升。

在精准投资的同时，金茂还在持续推动运营创标，优化“6-10-12-24”运营标准。

“2024年，中国金茂将强化运营作为核心工作之一，围绕项目全生命周期进行精细化管理，从项目定位、规划设计、工程建设到市场营销、客户服务等各个环节，都制定了明确的运营目标和标准，并通过有效的监控和考核机制确保目标的实现。”一位房地产行业分析师指出。

从效果来看，2024年金茂新获取项目“06”首开周期提速至5.8个月，“10” 股东现金流回正周期提速至7.4个月，“12” 经营性现金流回正周期提速至10.7个月。 其中，6个项目实现当年拿地当年首开，多个项目实现经营现金流回正指标。

“公司坚持做优增量，通过高效运营，迅速回流资金并投入再生产，实现一年一熟，支撑未来持续发展。”中国金茂董事会主席陶天海表示，审视一年以来战略实践成效，公司战略方向正确、战术执行有效，公司将锚定战略目标不放松，坚定不移推进落实。

组织架构精益调整 提升决策效率与敏捷度

在房地产行业深度调整的背景下，中国金茂2024年推动内部架构的精益化改革，通过扁平化管理、区域整合及数字化赋能，显著提升了决策效率与执行质量。

“2024年至今，公司进一步推动组织优化、人效持续提升，强化总部运营管控及管理穿透，其中开发单位在管理主体个数持续压降的基础上，将三级架构调整为二级架构，助推重点城市做大做优。 ”金茂管理层表示。

值得关注的是，2025年3月，金茂管理层顺利交接，前主席退休后，行政总裁陶天海被委任为新主席、战略及投资委员会主席及ESG委员会主席。

随后，在陶天海的领导下，金茂宣布撤销所有区域公司，将“总部 - 区域 - 城市”三级管控架构调整为“总部 - 地区”二级管控架构 ，取消华北、华东、华南、华中、西南五个区域公司，对现有城市公司撤并重组调整为14个地区公司。

“此次架构调整总体导向为公司重点城市做大做优，强化总部运营管控及管理穿透，提高组织敏捷度，提高决策效率和质量。本次组织调整及管理提效将在保持现有队伍规模的前提下进行，员工队伍将总体保持平稳。”金茂方面表示。

这一变化反映了金茂对当前市场环境的适应和对管理成本的优化，总部直接管理城市公司将有效提升管理效率，符合行业大趋势。

分析人士认为，稳健的销售业绩离不开高效组织架构的支撑，预计金茂组织架构的优化未来将在业绩数据上得到体现。

“三费”持续下降 拓展多元化融资渠道

在行业利润承压的背景下，2024年中国金茂强化精益管理，持续推进降本增效，从成本控制、融资结构优化、费用管理等多个方面入手，实现了销售费用、管理费用和财务费用（简称“三费”）的下降，有效提升了公司的盈利能力。

财报显示，2024年，金茂成本管控成效显著，销售费用同比下降23%、管理费用同比下降25%，财务费用同比下降16%，集采使用率提升至93.5%。

其中，在财务费用方面，金茂持续优化债务结构，降低融资成本，并积极拓展多元化的融资渠道，与多家金融机构保持良好合作关系。

金茂抓住2024年利率窗口期，成功发行多笔低利率债券。2024年2月发行第三期金茂大厦 CMBS人民币35亿元，票面利率3.20%;2024年6月发行银行间市场中期票据人民币30亿元，票面利率 2.80%;2024年8月发行银行间市场中期票据20亿元，票面利率2.8%。

2024年，金茂全年境内外新增融资成本3.39%；而境内新增融资平均成本仅为2.87%，维持较低水平；平均融资成本较去年同期下降约50个基点。

同时，金茂“三道红线”维持全绿， 债务到期结构合理，年底债务总额同比减少约50亿元，一年内到期占比下降至18%，外币债务占比降低至25%，财务安全性显著增强。

“2024年金茂行业地位稳中有进，现金流总体充裕，公司处在企稳回升、正向循环的发展道路上。”陶天海称。

其进一步表示，短期来看，经济全面回暖与市场信心恢复仍需一定周期，行业仍将处于筑底过程中。公司将坚定“盘活存量、做优增量”策略不动摇，系统提升全链竞争力，以破常规思维、非常规之举、超常规成效，推动公司跨越行业周期、实现更高质量转型发展。