日前央行公开表示，将因城施策精准实施差别化住房信贷政策，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。一些舆论认为，央行态度从此前的“鼓励”变为“指导”，存量房贷利率下调不可避免，这将对银行的利润造成极大影响。

笔者认为，这种看法过于静态和悲观。首先，这种观点隐含一种判断，那就是存量房贷利率下调等同于“一刀切”和对银行的永久冲击。这不仅与央行表态不符，也与2008年的实际情况不吻合。

有关数据显示，2008年并非所有的存量用户都能够享受“打七折”。2010年前后，甚至还有报道称部分银行存量客户房贷利率从0.85倍下调至0.7倍时有时限条款，协议期满后又再度上调。因此近期不少分析师的测算都认为，即便“七折优惠”重出江湖，对整体银行业利润冲击也在可控范围之内。

其次，目前推动存量房贷调整，对银行而言与其说是”降利润“，还不如说是”清风险“。这能有效抹平当前增量消费贷、经营贷利率与存量房贷利率之间的“倒挂”，缓解提前还贷对银行资产端造成的冲击。

今年上半年央行的数据显示，6月末，人民币个人住房贷款余额38.60万亿元，同比增长-0.7%，比上年末低1.9个百分点。与此同时，上半年，个人经营贷款新增2.3万亿元，同比增加7593亿元；个人短期消费贷款新增3009亿元，同比增加4019亿元。

两组数据对此，我们不难看出居民部门其实早就已经在用脚投票，在使用“经营贷”、“消费贷”置换高价的存量房贷。参与其中的居民不可能不清楚这是违规行为，银行也明白这些业务或多或少都存有合规风险，但为何双方都愿意冒险？与其这样，还不如大大方方打开正门让房贷归房贷，经营贷归经营贷。打开正门的同时也逐步关闭后门，逐步出清此类违规贷款的潜在风险。

最后，部分存量房贷利率过高，甚至与消费贷、经营贷利率倒挂有其特殊历史原因。2015至2016年间，房地产价格的大涨导致其成为影响宏观稳定的“灰犀牛”。此后的五六年间，中国的房贷利率高过其他个贷品种是宏观调控下的一种特殊情况，这绝非市场常态。从全球来看，按揭贷款因其有实际抵押品、损失概率小、风险权重低，定价普遍都比无抵押的信用贷款便宜。笔者认为，即便央行此次不出手，后续在市场竞争中房贷利率过高的现象也会逐步得到纠正。

金融部门和居民部门之间绝非简单的存量利益切分关系。从宏观框架下看，二者其实相互依存，且共存共荣。秉承市场化、法治化原则有序调整商业银行存量房贷利率，短期内对银行业绩固然有一些不利影响，但从长期来看是有利于银行经营环境改善的。

在当前实体经济负债意愿不强，有效信贷需求不足的环境下，金融部门通过适当让利，可以帮助居民走出疫情之后的“伤痕效应”，增加可支配收入，改善居民部门对经济前景的预期。就以2008年为例，“打七折”随之而来的需求复苏，银行业最终其实是受益的。