财联社1月10日讯（记者 封其娟）自政策边际放松以来，房地产成为资本市场颇为活跃的板块，除两次“史诗级”暴涨，地产股的对外收购同样引发市场波动。在地产+免税的想象空间下，重启全资收购珠海免税集团的格力地产，复牌后连续大涨7日。此番，红星美凯龙或将易主建发股份，又引发了市场关于国资地产股+家居龙头股的想象。

建发股份1月8日晚间公告称，正在筹划通过现金方式协议收购红星美凯龙不超过30%的股份。交易完成后，或将成为红星美凯龙控股股东。而此前2日，红星美凯龙已对外公告控股股东红星控股正在筹划股权转让事宜，或涉及公司控制权变更。基于此，A股美凯龙于1月9日起连续停牌两个交易日。

近年来，红星控股财务压力巨大，总负债高达1229.18亿元。去年12月25日便有公告指出，红星控股及其一致行动人通过减持套现偿还债务。以次日股价计算，可套现约7亿元，对于超千亿元的债务而言，可谓杯水车薪。“见效”最快的，自然是大比例的股权转让。

在收购计划影响下，建发股份1月9日收盘大跌9.58%，收盘价为13.5元/股；港股红星美凯龙收盘大涨14.61%，收盘价为3.06元/股。很快，市场传出建发股份投资者关系部门对外表示，公司不可能将美凯龙所有的债务接过来。

建发股份主营房地产和供应链运营两大业务，2022年在房地产业务上逆势扩张，供应链业务也处在行业第一梯队。从重仓情况看，姜诚旗下中泰星元价值优选A持股最多。自2020年一季度以来，建发股份已连续11个季度稳居该产品十大重仓股行列。

虽然重仓了地产股，姜诚的对外观点中，对于地产板块2023年的表现也不确定。同时也在相关访谈中，谈及之前购入地产股的背后逻辑并不是政策变动，而是企业自身的长期生存能力。

重仓建发股份，看好长期生存能力

截至2022年三季度末，28家基金公司及券商资管旗下共计82只产品重仓建发股份。其中，富国基金、中泰资管、海富通基金、华泰柏瑞、景顺长城重仓持股数量排名前五，分别持股6865.32万股、5112.14万股、4045.26万股、2898.53万股、2885.37万股。

具体到产品，姜诚旗下中泰星元价值优选A持股最多，三季度增持建发股份218.42后，以2963.03万股的持股数量，位列公司第六大流通股东。此外，孙彬独立管理的富国价值优势通过增持183.48万股，以2183.47万股为例公司第九大流通股东。

与此同时，建发股份分别是中泰星元价值优选A、富国价值优势的第五、第三大重仓股。

自2022年一季度跻身建发股份前十大流通股东行列后，中泰星元价值优选A已经连续增持2个季度，共计增持640.8万股。

离开安信基金、加入中泰资管后，中泰星元价值优选A是姜诚管理的首只产品，也是其代表作。独立执掌该产品管理4年多来，姜诚任职回报为146.67%。根据wind数据，该产品2022年业绩回报为4.46%。

自2020年一季度首度“入围”中泰星元价值优选A前十大重仓股后，建发股份连续11个季度稳居该产品十大重仓股行列。2021年的4个季度末数据显示，中泰星元价值优选A的前两大重仓股均为中国建筑、建发股份。

据wind统计，截至去年三季度末，姜诚旗下7只产品，在管规模共计142.84亿元。从行业配置看，姜诚前5大重配行业依次是制造业、批发和零售业、建筑业、金融业、房地产业，配置占净值比分别为40.05%、10.03%、9.95%、9.26%、5.74%。较上期，姜诚小幅减持了批发和零售业、房地产，并小幅增持了金融业、制造业、建筑业。

在管基金前十大重仓股中，地产、建筑相关个股占据4席，中国建筑、万科A、海螺水泥、建发股份分别位列第一、第三、第四、第五大重仓股。较上一季度，姜诚整体减持了万科A，前述另外3只个股均有不同程度增持。

1月3日，姜诚于雪球发布题为《机构看好2023年股市，我们该怎么看？》的文章，文中指出“当下分歧不大的是未来一年基本面很难比现在更差，美元加息可能走到尽头，同样分歧很小的是一致不看好地产，事实上近几年不看好地产已经沦为股市中的政治正确。今年申万地产指数在一片唱衰声中跌了11%，忝居所有行业的前30%，不知2023年它的表现会如何，我也很好奇。”

关于买入地产股的逻辑，姜诚在接受媒体访谈时提及，市场对地产的关注点主要集中于政策以及政策带来的景气度变化。但这不是姜诚之前买地产的初衷。其逻辑是长期生存能力更强的企业即便在一个长期萎缩的行业中，也能提供客观的长期回报。

逆势扩张地产业务后，筹划收购家居龙头股

1998年 6 月，建发股份由厦门建发集团独家发起设立并在上交所挂牌上市。作为第一大股东，厦门建发集团持股45.13%，厦门建发集团又由厦门市国资委全资控股。由此，建发股份的实控人为厦门市国资委。

从主营业务看，建发股份是一家以房地产开发和供应链运营为主业的现代服务型企业。

目建发股份已逐步发展成为闽系房企新龙头，地产投资遍及全国70余座城市。2019年至2021年，建发房产营收分别为3372. 39亿、4329. 49亿、7078. 44亿，年平均复合增长率为44.88%。

申万宏源1月4日发布研报《建发股份：销售表现强劲，投资积极逆势扩张》指出，申万宏源的销售同比表现强于团队跟踪的50家房企（后者销售金额、销售面积同比分别为下滑另40.5%、43.4%),且优势愈发明显。

根据CRIC公布的12月百强房企销售排行榜，建发房产2022 年销售总额为1703 亿元,同比下滑0.5%，其12月单月销售金额255 亿元,同比增长10%。若加上持股95%的联发集团销售金额，建发房产2022 年总销售金额2158 亿元,同比下滑7%，跑赢行业。

另有克而瑞数据显示，建发房产2022年全年销售额全国排行第8 名,较2021年末提升9个名次，实现逆境中的弯道超车。

申万宏源团队指出，建发房产逆势积极拿地,且布局在核心一二线城市,未来销售去化更有保障。截至二季度末,公司土储货值4283 亿元,土储充沛确保后续销售增长。研报还指出，建发股份财务健康，杠杆水平可控，在手现金充沛，融资优势明显。

根据国盛证券1月6日研报，在供应链运营业务上，建发股份为行业第一梯队龙头。2016-2021年供应链业务的营收和归母净利润的CAGR分别为39.7%和29.3%，均保持了较高的增速。近几年大宗供应链行业规模（大宗工业企业营业收入+大宗商品进口额）稳定在40-50万亿元，但是CR4市场占有率目前只有约4%，还有很大提升空间。

国盛证券还指出，随着供给侧改革推进、中小企业出清，建发股份作为国企龙头将有望凭借采购价格、分销渠道、物流资源、风险控制、资金成本等优势进一步提高市场份额。公司业务模式不断优化，积极转型为以赚取服务收益为主的供应链运营商，以淡化大宗商品价格波动的影响，因此近几年盈利能力趋于稳定，供应链运营业务归母净利率基本维持在0.5%左右。此外，建发股份不断横向拓展新品类+纵向延长产业链，为供应链运营业务拓宽增长曲线。

红星美凯龙是中国家具零售A+H第一股。数据显示，截至2022年年末，红星美凯龙经营了94家自营商场，284家委管商场，通过战略合作经营8家家居商场。公司还以特许经营方式授权57家特许经营家居建材项目，共包括476家家居建材店及产业街。