对地产行业而言，来自政策层面的暖意正在不断传递。上周，中央经济工作会议在对明年经济工作做出部署时，强调要把恢复和扩大消费摆在优先位置。多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。12月19日，中央财办有关负责同志也公开表示，“要充分认识房地产行业的重要性，住房消费潜力要予以释放”。

房地产是国民经济的支柱产业。中央财办介绍，近几年房地产业约占国内生产总值7%左右，加上建筑业等相关产业达到14%左右，土地出让收入和房地产相关的税收占地方综合财力的将近一半，房产占城镇居民家庭资产的近六成。11月份以来，房企融资三支箭落地之后房地产行业融资端的情况大大改善。但行业走低的惯性仍然没有刹住。国家统计局数据显示，今年1—11月份，全国房地产开发投资123863亿元，同比下降9.8%。价格方面，11月份商品住宅销售价格环比仍然延续降势。这些信号值得各界高度重视。

笔者认为，在当前情况下要想充分释放住房消费潜力，各地在维持对刚需支持力度的同时，应当以改善型住房消费作为突破口，结合自身市场需求，出台针对性强的政策和措施。中央财办亦指出，当前在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放。

首先，当前主流城市针对二套房首付比例多在五成以上，可因城施策适当予以放宽。二套房贷款利率的加点亦有下调的空间。对于“卖一买一”的刚需置换需求，应该尽可能参照首套执行。其次，目前二线城市及新一线城市的限购政策存有一定的优化空间，近期佛山用限售代替限购在入口端松绑就是可参照的案例。第三，考虑当前生育率走低的大背景，在房贷利率、贷款额度、现金补贴等方面对多孩家庭多一些“真金白银”式的定向支持，也有助于推动改善性住房消费的升温。

住建部数据显示，2021年我国常住人口城镇化率达到64.72%，参照发达国家的水平依然有一定的增长空间。这意味着，虽然楼市挥别高速增长的“黄金时代”已成定局，但稳定、可持续的房地产市场依然可期，在“有得住”到“住得好”的转变过程中，大量的改善性住房需求正在不断涌现。胡润研究院《中国新中产圈层白皮书》也显示，国内4.9亿家庭中，新中产家庭已达3320万户。随着中国经济的持续向好，我国中产阶级人数还将不断扩大，与之伴随的改善性住房消费也将稳定增长。

在“房住不炒”理念深入人心，金融机构能有效抑制楼市投机需求的情况下，释放刚需和改善型住房不会带来泡沫，反而有助于居民资产负债表修复疫情带来的疤痕效应。本轮市场出清之后，房地产行业也不可能重回过去的“高负债、高杠杆、高周转”发展模式。下一步，继续改革完善房地产相关土地、财税、金融等基础性制度，多渠道增加市场化长租房和保障性租赁住房供给也同样重要，如此才能有序构建房地产健康发展新模式。