编者按：最近，基础设施公募REITs作为新的投资产品，逐渐走近大众的视野，这一期，我们就来了解一下这个市场新宠——基础设施公募REITs是什么。

一、 基础设施公募REITs是REITs的一种

REITs是Real Estate Investment Trusts的简称，全称为“不动产投资信托基金”。它是一种在证券交易所公开交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。

REITs的定义看起来很复杂，我们不妨来把复杂的定语拆分开看看，方便理解究竟什么是REITs。

1.REITs是一个基金。通过募集众多投资者的资金，用于投资不动产资产来获得收益。

2.REITs是一种在证券交易所公开交易的基金。也就是说，投资者持有的基金份额，可以通过证券交易所进行买卖。

3.REITs是投资不动产的基金。不同于投资股票、债券的基金，REITs募集投资者资金用于投资不动产资产来获得收益。

简单来说，REITs是优质不动产资产的上市。

二、 进一步了解什么是基础设施公募REITs

基础设施公募REITs，是指向投资者公开募集资金形成基金资产，通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

简而言之，基础设施公募REITs为投资者提供了通过投资公募基金的方式，来投资基础设施建设项目以获得其经营收益和增值收益的途径。

发展基础设施公募REITs，既契合宏观经济政策，又顺应企业发展需求，同时也为普通投资者带来了分享基础设施收益的低门槛投资机会。

以2022年首单获批基础设施公募REITs、行业首单央企高速公路REITs项目为例：

华夏中国交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金，投资的基础资产是中交投资、中交二航局和中交二公院持有的湖北省境内武汉至深圳公路嘉鱼至通城段项目。

高速公路的运营会产生收益，投资者通过基础设施公募REITs投资高速公路项目，并且获得项目运营产生的利润收益。这让我们知道基础设施公募REITs的收益依赖于基础设施项目运营产生的收益。

当然，不同的项目收益也有所不同，一般主要影响因素包括基础设施项目所属行业的平均收益水平、项目自身的运营情况等方面。

三、 交易风险揭示

1. 公募REITs产品风险程度适中。

由于公募REITs的底层资产具有很大的安全性与增值性，不存在刚性兑付，基础设施公募REITs风险水平低于A股股票，高于固定收益产品。

2. 公募REITs具有高分红率属性。

一般来说，REITs收益率比该地区10年期国债利率会高3%-4%左右。尤其适合偏好固收的长线资金，可为我们提供投资新渠道。

3.公募REITs流动性相对股票较低。

公募REITs采取封闭式运营，期间不能申赎，其二级市场溢价更多的取决于底层基础资产、资产运营服务机构的运营管理能力。

因此，公募REITs主要具有以下风险：