今年以来，沪深交易所已累计受理15单商业不动产REITs申报项目，计划募资总额超过460亿元，呈现“井喷”之势。

①机构间REITs在底层资产上不予明确限制，在公募商业不动产REITs已开始试点的背景下，其资产覆盖范围预计将迎来新一轮扩容。
②不动产REITs严禁资金流向地方政府隐性债务，西安城发中心作为城投系资产，可能会面临更严格的资金用途核查。

①首批商业不动产REITs底层资产运营年限普遍超过十年，因其建设运营周期较长，在合规手续方面可能会面临跨周期衔接的问题。
②若监管对于估值假设问询不严，则意味着将定价权放手交给市场，可以期待REITs一级发行市场化程度进一步提升。

①沪深交易所前十单申报的商业不动产REITs项目的底层资产估值共计398亿元，合计将募资377亿元。
②在去年底证监会正式启动商业不动产REITs试点后，沪深交易所迅速建立商业不动产REITs市场服务直通车机制，地方证监局也在积极推动商业不动产REITs的落地工作。

①我国商业不动产存量规模庞大，具备通过REITs工具盘活资产、扩充融资渠道、乃至推动行业转型的可观需求。
②相较于传统基础设施REITs还需发改部门审核推荐，商业不动产REITs在申报、审核环节可直接向中国证监会和交易所提交基金注册和上市申请材料，审批时效提升。

①2026年将是REITs业务高质量发展的关键窗口期；
②多家券商资管机构将REITs业务定位为战略业务，作为未来的重点业务来抓。