财联社5月6日讯（记者 梁柯志）4月30日政治局会议强调房地产政策关注重点从增量向存量转变之后，一些相关政策配套开始有了更明显的转变迹象。

5月6日傍晚，央行公布4月份抵押补充贷款（PSL）情况。最新数据显示，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行等三大政策性银行当月净归还抵押补充贷款3432亿元。期末抵押补充贷款余额为30269亿元。

这已经是PSL连续两个月录得净归还，同时也是去年12月重启投放以来最大规模的净归还。央行数据显示，去年12月至今年4月，PSL情况分别为净增3500亿、净增1500亿、无增减、净归还322亿和净归还3432亿。

由于保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”的主要资金来源为PSL。因此有市场人士认为，近两个月PSL的净归还，可能预示着三大工程在短期内有一定淡化，同时未来房地产相关政策将发生变化。

5月6日晚，中信证券首席经济学家明明接受财联社记者采访时表示，作为地产的主要金融支持工具，央行在3、4月不再进行PSL的净投放，或对应地产政策关注重点从增量向存量的改变。但明明同时强调，除了支持房地产外，PSL也是流动性投放的主要方式之一。

“在商业银行中长端流动性相对宽松的环境下，央行额外供给长端流动性的必要性并不高，3、4月MLF均实现了资金净回笼，而这两个月PSL的回笼也是基于同样的逻辑。”明明对记者说。

PSL是政策工具，特定时期发挥作用

事实上，在连续增加两个月之后，2月份PSL新增为零当时已经引发部分机构担忧。

3月初，紫金天风期货报告曾表示，2月PSL新增为零，大大低于此前传言的3000亿，刺激力度明显低于2022年底，属于点到即止。对市场有压力。

中国银行研究院高级研究员赵廷辰3月底也曾专门撰文表示，2023年11月至今，PSL余额已扩大0.5万亿元，结合超过2倍的资金放大作用，能够推动年均1.4万亿元的投资需求。赵廷辰认为，这已经可以满足2024年度三大工程投资需求。

财联社记者注意到，2月底，住房城乡建设部就下发通知，要求各地科学编制2024年、2025年住房发展年度计划，实现以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落。

回顾创立以来PSL经历了三轮投放，第一轮投放发生在2014年至2019年，旨在支持棚户区改造，累计投放规模约3.6万亿元；第二轮投放发生在2022年四季度，3个月累计投放约6300亿元，用于支持保交楼和基建项目建设；第三轮投放发生在2023年12月至今，用于为“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持。

中信证券首席经济学家明明在1月份曾经测算过，“三大工程”每年的投资需求进行大概1万亿至2万亿，结合历史上PSL的投资撬动倍数进行分析，估算本轮PSL的规模或将在5000亿至1.5万亿之间，或将拉动固定资产投资同比增速提升至少1.8个百分点。

长江宏观年初也测算称，中性假设下，5000亿元PSL、1500亿元专项债多增，在不考虑杠杆作用下，预计合计拉动地产投资2.8-5.8个百分点，将是2024年稳增长的关键抓手。

从第二轮的投放6300亿总额和机构预测来看，本轮5000亿的PSL即完成阶段性任务也是在合理预测之内。

利率、期限不匹配，业内呼吁PSL微调

根据住建部数据，2015—2018年，全国棚改投资额累计约6.6万亿元，而同期PSL新增约3万亿元，可近似认为PSL具有约2.2倍的资金放大作用。截至目前，本轮PSL投放总额为5000亿，那么意味着将可以拉动1.4万亿投资。

据赵廷辰测算，全国21个超大特大城市如按60%的拆除新建比例估算，预计城中村改造投资需求年均将达到近1万亿元，再加上保障房建设，仅此两项所需投资预计年均1.4万亿元。2023年11月至今，PSL余额已扩大0.5万亿元，结合超过2倍的资金放大作用，能够推动年均1.4万亿元的投资需求。

赵廷辰认为，城中村改造和保障房建设每年补充1.4万亿元中长期投资，既不会刺激行业再次盲目扩张，同时又能促进产业链有序出清落后产能、平稳实现转型升级。

换言之，赵廷辰认为PSL每年投放5000亿或成为近年支持三大工程的常态化操作。

不过财联社记者注意到，随着市场利率持续下行，国开行等政策性银行资金来源也逐步呈现多元化的趋势。

3月底，国家开发银行相关人士对媒体表示，将积极通过增加长期债券发行，全力做好基础设施金融服务，更好发挥开发银行在基础设施投融资中的引导、带动和保障作用。

该人士表示，近期长期债券收益率较年初下行，为发债提供了窗口，开发银行近期将积极通过增加长期债券发行，全力做好基础设施金融服务，更好发挥开发银行在基础设施投融资中的引导、带动和保障作用。

对此，赵廷辰也呼吁，近三年来市场利率快速下行，降低PSL等工具的利率，建立动态利率调节机制，使金融机构切实感受到结构性货币工具的低成本优惠。如目前1年期国开债利率已降至2%以内，5年期国开债也降至2.3%左右，相比之下，PSL的成本优势已不明显。

同时，结构性货币政策工具应支持重点领域中长期投资，但目前期限偏短。例如，城中村改造项目的期限一般在8～10年，但PSL最长不超过5年。在当前市场本就缺乏中长期投资意愿情况下，结构性货币政策工具更应使期限与中长期固定资产投资期限相匹配。